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こんにちは！

先日、相続で受けた農地の件で、お客様から相談をうけました。

その物件は既に相続登記をしてあるのですが、所有権を共有持ち分としているので、今後の相続や活用のために単独所有にしたいとの事です。

さて、この場合一筆の土地を2名共有から二筆に分けて、それぞれを単独所有することになるのですが、この場合にいくつか方法があります。

前提：土地（農地）を分筆し、二筆の土地それぞれの所有権2分の1ずつを所有している。

決めてぽくべきこと：どちらが二筆のうちどちらの土地を取得するかを決める

①【持ち分の放棄】

　　自分が取得しない方の土地の持ち分を放棄する。（放棄した場合、その所有権は共有者に帰属する。）

この場合、持ち分の放棄をすれば現況が農地でも、農業委員会に許可等の申請は必要ありません。

※気を付けなければいけない点は、持ち分放棄の場合にこの不動産を贈与したものとみなされ、贈与税の対象となる可能性がります。

②【共有物分割】

　登記原因で共有物分割というものがあります。これは一筆の土地を2名で共有している状況で、その土地を分割して2筆にし単独所有する場合に有効だと思われます。

この場合、所得税法基本通達で形状等の変更をせず、共有不動産を分割して単独所有とした場合、現物分割にあたり、譲渡したものとみなさないとしています。

譲渡としてみなされなければ、譲渡所得税や贈与税の対象とはなりません。

ただ、【持ち分の放棄】とは違い、農地法の制限は受けますので農業委員会への届は必要です。

比較するとどうもこのケースの場合、共有物分割の方が良さそうです。

もう少し調べて比較検証をしたいと思います。勉強になります。

2018年10月7日の日経新聞の一面で「不動産投資 細る融資」と言う記事を目にしました。

最近話題になっているスルガ銀問題での余波として書かれていました。

2009年から個人による貸家業向けの新規融資額がグラフ化されているのですが、あらためて見ても、融資額や投資用案件の価格の変化には驚かされます。日銀によると、個人の貸家業向け新規融資は18年4～6月で5603億円で前年同期比22％減。融資ピーク時期の16年7～9月（1兆８８９億円）に比べるとほぼ半減との事。投資ブーム初期の2012年4～6月以来の水準に落ち込んでいるようです。

また、不動産情報サイトの健美家によると、１棟アパートの平均価格についても過去６年で約６割過熱上昇してきたのですが、2018年４月から下落しているようです。感覚的にもわかるように不動産の価格はかなり高くなっているんですね。ここから家主業はどうあるべきなのか考えさせられます。

 この記事には不動産投資の相談についても書かれていますが、私としては投資物件を購入し運営していくと言うことは、前提として金利・税金・修繕・管理・入居率・価値観の変化等のリスクや不安が常にありそれらを含めてうまく運営していくことが大事だと思います。やはり最後は自分に責任が来てしまうので当然ですが。この記事を読むと、やはり自分の目で物件を見て、事業計画を立てて行動に移すことの大切さを感じます。

 ただ、不安ばかりでもなく、貸家業は住環境の提供という点では欠かすことができません。

今後、貸家業は淘汰される方もあるとは思いますが、しっかり運営していけば、投資不動産は私たちの財産を少しずつ着実に気づいてくれます。

投資をお考えの方

・物件を見に行かれましたか？

・水道管や外壁の状況は確認されましたか？

・収支計算はしっかりできていますか？（キャッシュフローは見ていますか？）

・将来のその土地の需要や高齢化による設備等の変化を予測していますか？

・他にも考慮すべき点はたくさんあります。

しっかり運営して、人々に求められるアパート経営を行っていきたいものです。

今日の日経新聞でこんな記事を目にしました。

「日本の家　なぜ資産にならない」...

内容は日本と欧米の住宅に対する価値観の違いについて取り上げられていました。

欧米での中古住宅に対する買い手の認識は「新築よりも中古の方がリスクが小さい」とみられていて築50年を超す木造住宅の売買も珍しくないとのこと。

「古い物件を買っても将来より高く売れる可能性があるため、住宅購入が個人の資産形成につながる」と考えているようです。

日本では、戸建住宅は通常20年から25年程度で無価値と評価され、30年の住宅ローンで購入すれば返済を終える前に資産価値はなくなる。これは財務省で木造住宅の耐用年数を22年と定めていることが大きく影響しているとみられているようです。この耐用年数は単に企業会計上の償却年数にすぎないが、使用限界と誤解されることが多く築20年程度で無価値と査定する業界慣行につながったとのこと。

私個人は築20年でもしっかりとメンテをしていれば20年たっても価値は残っていると思うのですが、今の日本では、「建物はいずれ無価値になるという前提に立つから、メンテナンスをせずに実際に価値が下がっていくという悪循環に陥っている」とも書かれていました。

確かにそうかもしれません。「売り手が家をメンテせず、買い手はコストをかけて調べない」この均衡から「売り手は家をしっかりとメンテし、買い手は家の質を調べる」、この均衡への移行はこれからの日本に必要な考え方の一つかもしれないですね。

不動産が将来、より高く売れる可能性があるという事にすべて賛同するわけではないですが、確かに大事に使うことで価値を下げない、今まで以上に長く不動産の価値を保つことが可能だと思います。

今の日本の住宅の質は昔より格段に向上しているのでこれから建築される物件は今まで以上に長く価値を保つことができるでしょう。

これは日本全国、大分県内、大分市内でも同じこと。

私たち不動産業者も人の資産形成の力になれるよう知識と実績を蓄積しながら活動していきたいものです。

不動産取引の重要事項説明がＩＴ化！？

国土交通省は、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明及び契約等に際して義務付けられている書面交付におけるＩＴの活用について、そのあり方や課題への対応策を検討する場として、平成２６年４月に多方面の有識者や実務家からなる「ＩＴを活用した重要事項説明等のあり方に係る検討会」を設置し、６回にわたる検討会議の結果、最終とりまとめ案を発表しました。

この結果では、宅建業法で定められている ①取引主任者による重要事項説明。 ②主任者証の提示。 ③重要事項説明を受ける人が契約者本人であること。 ④取引主任者が必要な内容について伝達すること。 ⑤取引主任者と重説を受ける者とのやりとりに十分な双方向性があること。①～⑤のいずれについても、『対面でなくテレビ会議などで実施が可能であると考えられる』との結論を示しています。

IT重説の運用を開始するには、2年間程の社会実験を実施することとし、社会実験については、賃貸取引・法人間取引に限定し、契約者が希望した場合に限って実施をすることとしました。テレビ電話等、動画・音声をでやりとりできるツールの使用を用いて重説を行う事を示し、また検討会を設置し契約者にアンケートを行い検討を進めていくと発表しています。

不動産業界の取引はこれによって県外や海外の取引をスムーズに行うことができるでしょう。
まずは、社会実験で賃貸取引と法人間取引に限定されています。もちろん考えられるリスクもたくさんありますが、それ以上に良い意味で不動産の流通が促進されればと思います。

詳しい内容はこちら

㈱不動産流通研究所記事　http://goo.gl/wGrvfU

国土交通省　http://www.mlit.go.jp/common/001067654.pdf
　

『不動産と相続の勉強会』を行います。
皆さん、こんばんは、株式会社ホームリンクです。ちょっと告知をさせてください！！
今度、ホームリンク主催で『不動産と相続の勉強会』を行います。

今年の1月1日から相続税の基礎控除額が引き下げられ、今まで相続税の対象でなかった方たちも、相続税負担の対象となってきます。その割合は今までの1.5倍から2倍だと言われています。

これに伴い最近では建築、保険、金融、不動産等、様々な分野でこの点の対策についてのセミナーが開催されています。
日本は相続資産の約7割が不動産だと言われていますのでやはりこの点をどう相続していくかが重要になるでしょう。

ただ、大分県内は東京、大阪、福岡と比べ、多くの方が所有している土地と建物を合わせてもそんなに高額にはなりません。基礎控除額内で収まるケースの方が多いと思われます。だから資産を多く持っている人が勉強しておいた方が良い？！と言うわけでもないんです！
【相続税対策】とあわせてしておかなければならないのは【争族対策】です。過去の遺産分割争いの44％が5000万円以下の遺産、29％が1000万円以下の遺産で、合わせて実に全体の73％が5000万円以下の遺産の方々になっているんです。
資産を多く持っている人は分けやすいんでしょうね...どちらかと言うと兄弟数人がご両親の残した、分けることのできない１軒の家と土地をどうするかで争うことが多いようです。

こう言う感じで【相続対策】と言っても目指すものが、税金対策なのか円満承継の対策なのかをゆっくり考えてみた方が良いでしょう。
まあまずは争わないのが一番でしょうね。

当日は、その辺を詳しく先生に話していただきます。
大分市津留地区の方は２月８日の大分合同新聞の折込にチラシが入っていますので、ぜひ目を通してくださいね。

今後はだいたい２ヶ月に１回のペースで勉強会を行いたいと思います。気になる方、いっしょに勉強しませんか。ご質問等はお気軽にフェイスブックメッセージもしくは株式会社ホームリンクまでご連絡ください。

日程：2/18（水）13：00～15：00

場所：津留地区公民館会議室（住所：大分市中津留1-5-7）

今回講話いただくのは森若税理士事務所様です。

不動産・相続勉強会のお知らせです。

参加無料のセミナーですので奮ってご参加ください！

日程：２月１８日　水曜日

時間：13：00～15：00　（受付12：30～）

場所：津留公民館　会議室　（大分市中津留1-5-7）

今回のテーマ【相続を「争族」にしないために！】

昨今取り上げられている相続税対策、これらはあくまでも相続税に対しての対策で

円満な相続の対策は少なく感じています。

本当の意味で失敗しない相続対策とはどうすればよいのか？

少しだけ考えてみませんか？

お問い合わせは下記までお願い致します。

株式会社ホームリンク

ＴＥＬ097-574-6637

ＵＲＬ　http://www.homelink-oita.com/

住宅ローンの金利はこれからどう変わっていくのでしょうか。消費者にとってはうれしいですよね。ただ本当にこれが続くのか？！

興味深いところです。http://goo.gl/UYxkdC　（日経新聞ＷＥＢ刊より）

長期固定金利を使うのか。金利を極力抑えるために変動金利を使い、良いタイミングで借り換えをするか。などなど、住宅ローンの金利は目が離せません。

住宅ローンについてのご相談はお気軽にご連絡ください。わかりやすくメリット・デメリットをお伝えします。

相続クイズはじめました。

不動産の相続に関する素朴な質問からクイズを作成しています。

気になることがあればお気軽にホームリンクまでご相談ください。

今回は

いいのかな？相続前に分け方を決めなくて？

相続資産の分け方を変えたら

どれくらい相続税が変わる！？

一度考えてみてください。

皆さん、既にご存じの方も多いとは思いますが、平成２７年１月１日より相続税の基礎控除額が引き下げられ、合わせて相続税率が一部引き上げられます。

基礎控除の減額は　

　　　　　　　　　　　現　在　５，０００万円+(1000万円×法定相続人数)

　平成２７年１月１日以降　３，０００万円+（600万円×法定相続人数）

基礎控除が６割に縮小！！　

これにより、今まで相続税を支払う対象でなかった人たちもこれ以降は対象者となってきます。その数は約1.5倍～2倍になると言われています。

さらに、相続の最高税率が以下のように引き上げられます。

２億円超３億円以下　税率40%　→　45％

３億円超６億円以下　控除額4700万円→4200万円に！

６億円超　　　　　　　　税率50％　→　55％

今回の引き下げで課税対象者が増えるので、知識を持って将来に備えておくことが大切です。

ところで、「うちは資産が少ないから大丈夫！」と思われている方、安心しないでください。

相続税の課税対象でない方も相続はやってきます。

相続財産をどう分けるかで相続が争続になるのです。

そうならないためにも、今から将来に向けて資産の棚卸をしていくことが大切です。

日本人の相続財産の65％～70％は不動産です。

相続は税金の対策とあわせて円満な相続手続きを行える計画を立てておくことが、あとに引き継がれる家族のためでもあります。

「そうは言っても何からやっていいのかわからない！」とおっしゃる方が多いと思います。

当社はそういう方にわかりやすくメリットとデメリットをお伝えし、それぞれにあった方向性を示す、不動産のインフォームドコンセントを重視しています。

どんなことでも結構です。お気軽にご相談ください。